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Avocat bail commercial Lyon, Bourg-en-Bresse, Thonon

Avocat bail commercial Lyon 9

LIMINAIRE : POUR L'EXAMEN APPROFONDI ET POUR LES EXEMPLES RELATIFS À CETTE QUESTION DU BAIL COMMERCIAL, JE VOUS RENVOIE À MON BLOG " MON COMMERCE "

C'est parce que je suis avocat au Barreau de Lyon depuis plus de 30 ans, et détentrice d'un certificat de spécialité en droit commercial depuis plus de 20 ans que je peux aujourd'hui vous faire un état des compétences de mon cabinet dans cette matière plus difficile qu'il n'y paraît : les baux commerciaux, et leurs exceptions. Je veux parler, bien entendu des baux dérogatoires et des baux précaires.

Le cabinet d'avocat est situé à Lyon (9ème arrondissement), mais j'interviens également devant les juridictions de Bourg-en-Bresse, Thonon-les-Bains, Annemasse ou encore Oyonnax.

Qu'est ce qu'un bail commercial ?

DÉFINITION :

Le bail commercial est le contrat par lequel deux personnes physiques ou morales commerçantes ou non prévoient que l'une des deux exercera le commerce dans le local mis à sa disposition par l'autre partie, en compensation du paiement d'un loyer.

Et bien, vous me croirez ou non, mais sachez que vous ne disposez d'une liberté extrêmement restreinte pour établir un tel contrat, et qu'en tout état de cause, vous êtes soumis à un ensemble de règles qui vous sont imposées.

Première question : Sommes-nous dans l'obligation d'établir un bail écrit ?

NON !

MAIS...

Si vous n'établissez pas de bail écrit, les règles prévues par la loi de 1966 modifiées vous seront applicables, et ce ne seront pas les meilleures car la rédaction du bail réétablit quand même une certaine liberté, qui, pour être limitée, vous permet dans une certaine mesure d'établir votre libre arbitre.

Pourquoi établir un bail écrit ?

Réponse du droit positif : parce que le bail commercial intéresse l'ordre public et l'exercice de l'activité économique en France.

De fait, le bail commercial est un bail régi par la loi de 1966, modifiée, et pour lequel tous les litiges, ou presque, sont de la compétence exclusive du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE (TGI) et du Juge des loyers commerciaux, lequel est un Juge détaché du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE.

Ceci est une première curiosité : en effet les litiges relatifs au baux commerciaux surviennent entre commerçants.

Or le TRIBUNAL DE COMMERCE est le Juge naturel des commerçants.

Et bien voilà... C'est devant le Tribunal de Grande Instance que vous porterez vos litiges, et pour ce faire, il vous faudra un avocat en droit commercial.

Car la procédure n'est pas simple et le ministère d'un avocat est obligatoire devant le Tribunal de Grande Instance.

En tout état de cause mon cabinet d'avocats à Lyon ne sera pas de trop pour vous aider tant cette matière est technique et exige des connaissances précises et actualisées, du doigté et des visées stratégiques à moyen terme, au moins.

QU'EST-CE QU'UN BAIL COMMERCIAL ?

QU'EST-CE QUI LE DISTINGUE D'UN SIMPLE CONTRAT DE LOCATION ? PEUT-ON L'ÉCRIRE LIBREMENT ? QUI DOIT LE FAIRE ?

Je vais répondre à ces questions dans les quelques lignes que je livre à votre sagacité.

I. Qu'est-ce qu'un Bail Commercial ?

Un bail commercial est un bail conclu entre une personne physique ou morale, commerçante ou non, (cela peut-être une SCI, ou un simple particulier même si je conseille au propriétaire de constituer au moins une SCI avant de faire le bail), et un commerçant, personne physique ou morale.

Bien que conclus pour exercer le commerce, et même si le consensualisme prévaut en cette matière, et la liberté qui va avec, ce n'est pas le cas pour ce qui concerne le bail commercial. (Et encore, ces dernières années, quelques règles ont été assouplies !)

I.1) Quelles sont les mentions obligatoires du bail commercial ?

a) La durée du bail commercial.

Le bail commercial est impérativement conclu pour une durée de 9 ans minimum.

Il peut aussi être conclu pour une durée de 12 ans.

Ces durées sont obligatoires, d'ordre public.

Il ne peut y être dérogé même d'un commun accord entre les parties, que cet accord soit oral ou écrit.

On peut ici affirmer que même si le bail commercial ne mentionne pas cette durée normale et minimum de 9 ans, et qu'il est établi pour une durée fantaisiste, autant le bailleur que le locataire pourra devant le TRIBUNAL, faire juger que la durée du bail est de 9 ans.

Le bail est renouvelable, sauf congé, nous verrons ceci plus bas.

b) Le loyer du Bail Commercial.

Le loyer est libre, officiellement. En fait, il doit correspondre à la valeur locative du local.

ATTENTION : le bail doit prévoir la révisions du loyer.

Tous les 3 ans au minimum, le bailleur (propriétaire) doit pouvoir réviser, selon une procédure bien précise) le loyer du bail.

Il doit le faire en appliquant la valeur de variation de l'indice prévu par Décret.

Une liberté est intervenue au profit du bailleur : celui-ci peut prévoir, dans le corps du bail, que le loyer sera révisé chaque année parle jeu de la variation de ce qui est appelé une échelle mobile.

Dans ce cas, et dans la mesure ou cette clause est conclue dans le bail signé par les parties, cette clause s'imposera au locataire qui ne pourra refuser d'appliquer la variation que lui rappellera le bailleur à la date anniversaire du bail.

ATTENTION : LA CLAUSE D'ÉCHELLE MOBILE NE FAIT PAS OBSTACLE À LA VARIATION TRIENNALE DU LOYER PAR APPLICATION DE LA VARIATION DE L'INDICE.

Pour la variation triennale, le loyer pris en compte est le dernier loyer payé, c'est-à-dire celui qui a déjà varié depuis la signature du bail par le jeu de l'échelle mobile.

PRÉCISION : C'est au bailleur qu'il appartient de demander le nouveau loyer, s'il ne le fait pas, il ne pourra le reprocher au locataire.

c) D'autres paiements peuvent-ils être imposés au locataire ?

Imposés : Je dirais non. Ils devront nécessairement faire l'objet d'une négociation entre bailleur et locataire, lors de la conclusion du bail.

Mais il est communément admis et très courant aujourd'hui que le bailleur mette à la charge du locataire toutes les taxes et charges de copropriété afférentes au local loué (taxe foncière, charges diverses etc..).

d) Qu'en est-il de la charge de l'entretien du local ?

L'entretien du local est à la charge du locataire s'il s'agit de l'entretien courant.

S'il s'agit d'autres travaux, le bailleur en aura la charge, sauf si le bail contient une clause signée des deux parties stipulant que le bailleur n'aura à sa charge que les travaux prévus à l'article 606 c'est à dire les travaux nécessaires pour assurer le clos et le couvert.

Dans ce cas, le locataire devra faire face à toutes les installations, même celles résultant de la vétusté des installations ou d'une défectuosité soudaine (ex : réparation du volet roulant, de la chaudière, de la climatisation..).

e) La clause résolutoire.

La clause résolutoire est celle qui permet au bailleur de mettre fin au bail à n'importe quel moment du bail.

La condition pour ce faire est que le locataire a manqué à l'une et une seule des conditions du bail commercial, que celle ci soit écrite dans le bail ou qu'elle résulte de la loi de 1966, ou encore des articles du code civil, tels que l'article 1134 du code civil par exemple, lequel impose une exécution (de bonne foi) c'est-à-dire loyale de tout contrat, et en conséquence aussi du bail commercial.

Cette clause n'est pas obligatoire.

Cependant, elle permet de fixer pour chacune des deux parties les conditions dans lesquelles le bail pourra être résilié, et ne laisse pas cette question à l'expertise juridique du Juge qui appliquera les articles 1134, 1183 et autres du code civil.

La clause est en général détaillée.

Elle doit l'être.

Elle prévoit en substance que si le preneur faillit à l'une quelconque des clauses et conditions du bail, le bailleur pourra solliciter la fin du bail sans indemnité de rupture pour le bailleur.

Pour mettre en oeuvre cette clause, le bailleur devra faire délivrer au locataire un commandement d'avoir à se conformer dans le délai de un mois à la clause du bail faillie, ou à l'une ou l'autre des obligations du bail, tout en rappelant son intention de se prévaloir, à défaut, de ladite clause résolutoire.

Ce commandement est délivré par un huissier.

Les lettres recommandées ne servent absolument à rien.

(La rédaction de cet acte d'huissier est particulièrement complexe et je vous conseille de vous adresser à mon cabinet d'avocat spécialisé en droit commercial pour le rédiger.

Si, passé le délai de un mois à compter de la délivrance au preneur du commandement, le locataire ne s'est pas mis en conformité avec ledit acte, le bailleur pourra faire constater par le juge des référés la fin du bail appelée résolution de plein droit du bail.

Il existe des arguties juridiques : par exemple le locataire peut faire opposition au commandement et saisir le premier le Juge pour voir dire qu'il y a pas lieu à commandement et, que celui-ci est abusif, il peut également solliciter des délais, qui lui seront peut-être accordés, ou non, suivant les manquements reprochés.

Mon conseil : confiez la rédaction du commandement à votre avocat en droit commercial à Lyon si vous êtes bailleur, et la suite de la procédure, et si vous êtes locataire de bonne foi, la réponse à ce commandement, et la procédure nécessaire pour empêcher qu'il produise ses effets. Il est très facile quand ce n'est pas un professionnel du bail commercial qui a rédigé et établi ces actes (bail, congé, commandement, assignation en référé) de trouver des failles...

Vous l'avez compris : la matière est difficile et exige l'intervention de l'avocat exerçant régulièrement en droit commercial.

La clause résolutoire écrite, (bien écrite) protège le bailleur et le locataire.

6) Les obligations non écrites.

Il existe des obligations légales, à la charge du bailleur qui ne sont généralement pas écrites, et il en existe aussi pour le locataire.

- les obligations non écrites du bailleur.

Le bailleur du bail commercial doit d'abord délivrer le local.

L'obligation de délivrance est une obligation générale à tous les baux, qui s'applique aussi au bail commercial.

Il s'agit de mettre à disposition du locataire un local commercial conforme à la destination qui a été convenue entre les parties. Attention : cette obligation est battue en brèche par une clause qui peut être insérée dans le bail, par laquelle le bailleur impose au locataire de mettre le local aux normes nécessaires à l'exploitation prévue.

Le bailleur ne doit pas nuire au locataire dans le cadre de l'exploitation de son activité.

Il ne doit pas lui faire une concurrence déloyale, ou permettre e nouant à un concurrent du locataire dans le même tènement immobilier (ici encore sauf clause contraire prévoyant qu'il exerce un commerce similaire à proximité : dans ce cas on ne peut plus parler de concurrence déloyale).

Attention : cette liste n'est pas exhaustive. Je vois tous les jours des cas nouveaux...

- les obligations non écrites du locataire.

Le locataire du bail commercial doit payer son loyer aux termes trimestriels ou mensuels, suivant ce qui est prévu dans le bail.

Il doit exercer l'activité prévue au chapitre du bail appelé : "destination". Mais il peut faire une demande de déspécialisation totale ou partielle et dans ce cas, si le bailleur accepte, il n'y a plus de problème.

Le locataire doit exercer le commerce dans les lieux loués. Cela signifie :

1) qu'il ne peut faire exercer le commerce par quelqu'un d'autre, (par exemple son épouse, si ce n'est pas inscrit dans le bail, et cela quelle qu'en soit la raison, exemple : problème de santé grave).

2) qu'il doit laisser les lieux ouverts et travailler. (dans les limites que prescrit la loi et les clauses et conditions du bail, et aussi la nature du commerce).

3) qu'il doit être régulièrement inscrit au registre du commerce du lieu du local.

Le locataire doit entretenir les lieux loués.

Le locataire doit être assuré pour l'exercice de son activité.

Il doit rendre les lieux à l'issue du bail tels qu'il les a pris, et sauf clause contraire les remettre en état, quels que soit els travaux qu'il a pu faire.

Le bail peut prévoir que les travaux d'embellissement seront la propriété du bailleur sans page indemnisation. (attention à cette clause)

Bien entendu, vous comprenez l'importance de ces précisions. C'est pour cette raison que je les insère généralement dans le bail quand je suis amenée à le rédiger.

7) La fin du bail commercial.

Le bail commercial arrive à son terme à l'issue de la période prévue par le bail écrit. À défaut, après 9 ans d'exploitation par le locataire.

La fin du bail commercial n'est pas sa fin ! C'est ici qu'il nous faut parler de la propriété commerciale !!!

8) La propriété commerciale.

La propriété commerciale est la grande particularité du bail commercial.

En effet, le bail commercial donne au locataire un droit presque équivalent à la propriété, en ce sens qu'il va être quasiment impossible au bailleur de le faire partir. Cela garantit bien entendu la pérennité du commerce.`

Que se passe-t-il donc à la fin du bail qui n'est pas la fin ?

Le bail est automatiquement renouvelé, même si aucune des parties au bail commercial, bailleur ou locataire, n'en manifeste la volonté.

La volonté des parties peut s'exprimer bien entendu, soit du côté du locataire pour s'assurer du renouvellement dans des conditions intéressantes pour lui, (ce que nous verrons en 9) sous l'intitulé : "le bail commercial renouvelé".

Le bailleur, quant à lui, va plutôt exprimer sa volonté pour faire cesser le bail.

Pour ce faire il devra, 6 mois au moins avant la date de fin de bail, ou dans un délai de 12 ans à compter du début du premier bail commercial, si celui-ci avait une durée de 9 ans, ( dans ce cas le délai de 6 mois se décompte à compter de la date anniversaire du bail), faire délivrer un congé au locataire en lui offrant de lui payer une indemnité d'éviction.

Cette indemnité d'éviction doit indemniser intégralement le locataire du préjudice causé par la perte du local commercial loué, et c'est ici que nous pouvons parler de propriété commerciale.

En effet, sauf le cas où le local loué, c'est-à-dire l'emplacement lui-même n'a aucun intérêt pour le locataire, mais c'est très rare, l'indemnité d'éviction va s'élever à la valeur du fonds de commerce.

Et ce, outre tous les frais et le manque à gagner pour le locataire d'avoir à prendre un nouveau loca lcommercial.

L'indemnité d'éviction est donc très chère, et le plus souvent impossible à payer pour le bailleur qui devra donc accepter de renouveler le bail.

ATTENTION : Le bailleur dispose d'un "droit de repentir" pendant un certain délai en vertu duquel il peut faire savoir au locataire qu'il accepte finalement de le laisser dans les lieux.

9) Le bail commercial renouvelé.

Le bail commercial peut être renouvelé de trois manières différentes.

a) Le bail commercial renouvelé sans expression de volonté de part ni d'autre.

Aucune des deux parties n'a exprimé sa volonté à la fin du bail ( pas pensé, pas le mode d'emploi, autres motifs..).

Dans ce cas, le bail commercial est automatiquement renouvelé.

La durée de ce bail renouvelé n'est pas de 9 ans ou de 12 ans comme cela était le cas dans le premier bail.

Le bail commercial est renouvelé pour une durée indéterminée.

Les clauses et conditions du premier bail commercial ne s'appliquent pas toutes de la même manière.

- Côté bailleur : celui-ci ne peut plus effectuer de révision triennale du loyer.

- Côté locataire : le loyer est le même que celui payé au cours du bail précédent.

Cependant, la propriété commerciale n'a pas disparu pour autant : le bailleur ne peut faire partir le locataire qu'après un congé délivré six mois au moins avant la date anniversaire du bail commercial renouvelé offrant l'indemnité d'éviction.

b) Le bail commercial renouvelé à la demande du locataire.

Le locataire peut, 3 mois au moins avant l'échéance du premier bail commercial, et/ou dans le délai de 12 ans à compter du début du premier bail commercial, 3 mois au moins avant la date anniversaire du bail si celui-ci avait une durée initiale de 9 ans, faire au bailleur une "offre de renouvellement"  aux mêmes clauses et conditions du, premier bail.

Le locataire peut demander, comme on le verra plus loin, le bailleur, que le loyer soit modifié au motif de la modification des facteurs locaux de commercialité de nature à entraîner une baisse significative de son chiffre d'affaires.

Le bailleur acceptera ou refusera, selon les formes propres à ce cas de figure de renouvellement du bail commercial à la demande du locataire.

c) Le bail commercial renouvelé à la demande du bailleur.

Le bail commercial peut aussi être renouvelé à la demande du bailleur qui dans son congé tel que délivré comme indiqué plus haut, fait une offre de renouvellement.

Le plus souvent cette offre de renouvellement est accompagné d'une demande de relèvement du loyer au motif de la modification des facteurs locaux de commercialité auxquels est soumis le bail commercial.

Ces facteurs locaux de commercialité sont strictement déterminés par la loi et par décret, mais donne souvent lieu à un contentieux soumis au Juge des loyers commerciaux, qui déterminera, après expertise si le bailleur peut ou non arguer de la modification des facteurs locaux de commercialité auxquels est soumis le bail commercial.

Ce sont, à titre d'exemple : le développement à proximité du local d'une nouvelle zone de commerce attractive, ou suffisamment attractive pour permettre un développement important de chiffre d'affaire de l'autre partie au bail commercial, (le locataire), l'installation d'une zone d'habitation, le développement de transports en commun, d'un pôle d'activité etc.

Dans tous les cas où les parties au bail commercial ne sont pas d'accord sur le nouveau loyer du bail commercial renouvelé, le juge des loyers commerciaux fixera le prix du nouveau loyer.

Celui-ci peut, à l'issue de la procédure rester celui qui était fixé par le bail commercial signé par les parties, augmenté des révisions légales ou conventionnelles, ou se trouver grandement modifié.

Les cas particuliers, baux commerciaux

1) La déspécialisation.

J'ai indiqué plus haut que le locataire peut demander au bailleur l'autorisation de modifier l'activité prévue au bail commercial.

De fait, chaque fois que le locataire veut modifier peu ou prou les conditions de son exercice commercial et effectuer une activité commerciale un tant soit peu différente de celle prévue au paragraphe intitulé " destination du bail", il doit en demander l'autorisation au bailleur. Il s'agit d'une demande de déspécialisation partielle ou totale du bail commercial.

Le bailleur peut accepter ou refuser.

S'il accepte, cette acceptation s'accompagnera d'une augmentation de loyer.

2) Le dépôt de garantie.

Le bail commercial peut prévoir un dépôt de garantie.

Cela est tout à fait légal.

Celui-ci sera encaissé par le bailleur et restitué le jour du départ du locataire.

3) La caution du bail commercial.

Le bail commercial peut tout à fait prévoir qu'une personne physique ou morale sera caution du bail commercial.

Cela est parfaitement légal.

ATTENTION : LA CAUTION NE SERA PAS DÉCHARGÉE DE SES OBLIGATIONS À LA FIN DU BAIL COMMERCIAL SI CELUI-CI PERDURE.

3) La garantie du locataire en cas de cession du bail commercial.

Ceci est un peu plus particulier.

Il peut être prévu par le bail commercial que le locataire sera caution en cas de cession du bail commercial sans que la durée de cette caution soit limitée.

Dans ce cas, en cas de cession du bail commercial, le locataire sera caution de son cessionnaire au bail commercial et devra payer à sa place les loyers impayés. Cette clause, courante, est très dangereuse pour le locataire et constitue une bonne garantie pour le bailleur en cas de cession du bail commercial.

4) La cession, sous-location, mise en location gérance du fonds de commerce exploité dans le local loué par le bail commercial.

Toutes ces opérations sont soumises à l'autorisation expresse du bailleur.

Attention dans ce cas aux problèmes liés à la déspécialisation , c'est-à-dire de changement, même mineur, d'activité, qui pourront entraîner, si l'accord n'en n'est pas donné par le bailleur, une résiliation du bail commercial, pour infraction à la clause " destination du bail ".

Attention 2) sauf clause expresse, le bailleur ne peut s'opposer à la cession du bail commercial au cessionnaire du fonds de commerce, c'est à dire à quelqu'un qui ne reprend pas que le pas de porte mais qui va exercer exactement la même activité que le cédant (le locataire numéro 1 du bail commercial) et qui lui achète aussi sa clientèle, son nom commercial, son stock etc...

MON CONSEIL : Je recommande dans tous les cas de cession qu'un nouveau bail soit établi .

5) Le "pas de porte" ou droit d'entrée.

Le cédant du bail, le premier locataire du bail commercial va le plus souvent exiger le paiement d'un pas de porte.

Cette pratique est usuelle et même si elle n'est pas prévue par les textes ,elle n'est pas considéreée comme illégale.

Mon conseil : dans tous les cas où vous concluez un bail commercial, ou quand vous avez une question, ou un problème en cours de bail commercial, consultez votre avocat spécialisé en droit commercial. Je suis à même de vous répondre sur tous les problèmes qui vous préoccupent. Je vous reçois dans mon cabinet d'avocat à Lyon, mais j'interviens aussi pour vous défendre devant les juridictions compétentes de Bourg-en-Bresse, Oyonnax, Thonon-les-Bains ou encore Annemasse.

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