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Bail dérogatoire, bail précaire, Avocat droit commercial à Lyon 9

On désigne sous le vocable "bail dérogatoire" ce qui est aussi un "bail précaire".

Il s'agit d'un bail qui, quoique signé entre deux commerçants ou entre une personne civile (type SCI et une personne commerçante en vue de l'exercice d'une activité commerciale, n'est pas un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Il faut se souvenir que le bail commercial, c'est-à-dire soumis au statut des baux commerciaux est la règle applicable à tous ceux qui louent , et à tous les bailleurs de locaux en vue d'exercer le commerce.

Cette règle, presque universelle s'applique même si aucun contrat de bail n'est signé.

C'est dire que le bail dérogatoire est un contrat qui fait exception à cette règle et comme tel, doit être régulièrement écrit et signé par les parties.

À défaut d'acte de bail dérogatoire écrit et signé, vous bénéficiez en tant que locataire, du statut des baux commerciaux.

1) LA DURÉE DU BAIL DÉROGATOIRE. QUELLE EST LA DURÉE DU BAIL DÉROGATOIRE ?

Le bail dérogatoire est signé et conclu pour une durée qui ne peut en aucun cas être supérieure à deux ans.

À la fin de sa durée, le bail n'existe plus. Il ne peut être prolongé pour une nouvelle période de deux ans même d'un commun accord écrit des parties.

S'il est prolongé au-delà des deux années, le bail dérogatoire devient un bail commercial soumis au régime statutaire des baux commerciaux.

Dans le cas de la prolongation au-delà de sa date du bail dérogatoire, le locataire du bail dérogatoire pourra exiger en justice la signature d'un bail commercial classique et le bénéfice de la propriété commerciale, c'est-à-dire de bénéficier en fin de bail d'une indemnité d'éviction égale à la valeur de son fonds de commerce.

En trente ans d'expérience en tant qu'avocat en droit commercial, j'ai eu à régler de nombreux problèmes relatifs à la fin du bail dérogatoire.

L'une des questions qui se posent est : comment se passe la fin du bail dérogatoire ?

Que se passe-t-il si le locataire ne part pas ? Un document de fin de bail dérogatoire doit -il être délivré ? Si le locataire veut rester, que doit-il faire ?

Je vais répondre à ces questions.

2) LA FIN DU BAIL DÉROGATOIRE ? COMMENT FINIT LE BAIL DÉROGATOIRE ? QUELS SONT LES DROITS DU LOCATAIRE ?

La première chose, c'est que le bailleur doit, même en cas de bail dérogatoire , et même si cela n'est pas prévu, faire délivrer à son locataire un avis d'avoir à quitter et libérer les lieux à la date de fin du bail dérogatoire.

Je conseille généralement un congé délivré par huissier mentionnant la nature du bail dérogatoire, la date de début et la date de fin du bail dérogatoire, et l'obligation faite au locataire de partir à la date de fin du bail dérogatoire.

Ce congé doit être délivré soit dans le délai prévu par le bail dérogatoire, soit dans un délai raisonnable.

On considère généralement que 6 mois avant la fin du bail dérogatoire est un délai raisonnable.

Que faire, si vous êtes locataire, dans le cadre d'un bail dérogatoire et que votre bailleur ne vous a pas fait délivrer un congé ? Pouvez-vous rester dans les lieux ?

Il est certain que vous n'êtes plus bénéficiaire du bail dérogatoire.

Vous êtes occupant sans droit ni titre.

Deux solutions alors : vous partez, et remettez les clefs à votre propriétaire et vous n'avez plus aucun droit sur les locaux qui faisaient l'objet du bail dérogatoire.

Vous vous maintenez dans les lieux, sans que votre bailleur ne fasse rien pour vous faire partir et vous sortez du statut désavantageux du bail dérogatoire.

Si votre bailleur tente vous faire expulser, il devra saisir saisir le Juge à cette fin.

Cependant, la situation du bailleur du bail dérogatoire qui n'a fait délivrer de congé avant la fin du bail dérogatoire ne sera pas excellente.

Si vous voulez rester dans les lieux et bénéficier du bail commercial, vous devrez prouver que vous avez pu interpréter la volonté de votre bailleur comme étant celle ce vous faire bénéficier de ce statut avantageux.

Cette preuve pourra résulter de l'absence de réaction du bailleur à la fin du bail dérogatoire et de l'absence de congé délivré. Plus généralement, l'absence de manifestation de volonté du bailleur, pendant la durée du bail dérogatoire, de vous voir quitter les lieux avant la fin du bail dérogatoire ,ou dans tous les cas, à la date de fin du bail dérogatoire.

Par suite, votre bail dérogatoire sera donc devenu un bail commercial et vous aurez la possibilité d'exiger sa remise par le bailleur et signature.

Lorsque le bail dérogatoire se terlmine normalement, c'est à dire à la date prévue, le locataire n'a aucun droit.

En particulier, il ne peut réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction, comme c'est le cas en matière de bail commercial.

Le bail dérogatoire, reste un bail d'exception qiqui ne confère au locataire aucun autre droit que celui d'occuper les locaux pour une durée qui ne peut être supérieure à deux ans .

Pour plus d'informations sur le bail dérogatoire, contactez Maître Barthélemy-Bansac, votre avocat à Lyon. J'interviens aussi devant les juridictions compétentes de Bourg-en-Bresse, Thonon-les-Bains, Oyonnax, Annemasse, etc.

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