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Les baux commerciaux

Le bail commercial a fait l'objet ces dernières années de nombreuses modifications législatives dont la plus importante est sans nul doute la loi Pinel (2014), depuis largement amendée.

les bases à retenir pour le bail commercial sont les suivantes :
  • Le bail commercial doit être écrit.
Cependant s'il n'est pas écrit, il peut quand même bénéficier de la qualification de
bail commercial s'il exerce le commerce dans les lieux loués et qu'il est inscrit au RC.

La durée du bail commercial

Le bail commercial peut être conclu pour une durée de 9 ans ou de 12 ans.

La propriété commerciale confrère au locataire une durée de bail qui peut être très longue de 9 ans en 9 ans.

La résiliation du bail par le propriétaire

à la fin du bail ou à l'issue de la période triennale

Le propriétaire peut résilier le bail à la fin de la première période triennale (loi de 1918) ou à la fin du bail en délivrant un congé dans le délai et par le mode approprié, et notamment en proposant une indemnité d'éviction.

Si le locataire n'est pas d'accord avec le montant de l'indemnité d'éviction, il doit saisir le juge qui statuera et fixera, après expertise, l'indemnité d'éviction en prenant en compte la valeur du fonds , et le coût global et total de la réinstallation.

En attendant le paiement de l'indemnité fixée par le Juge, le preneur locataire peut rester dans les lieux.

Le bailleur dispose d'un droit de repentir et peut donc changer d 'avis. Attention cependant aux conditions de forme et de délai.

faute du locataire

Le propriétaire peut également obtenir la résiliation du bail commercial en cas de faute du locataire.

Dans ce cas, il doit délivrer un commandement au locataire de se remettre en état, c'est à dire de réparer sa faute.

A défaut pour le locataire de réparer sa faute dans le délai d' un mois à compter du commandement qui reprend la clause résolutoire prévue dans le bail, il pourra être expulsé sur décision de justice sans indemnité d'éviction.

Il perdra alors la propriété commerciale.

La résiliation du bail par le locataire

le locataire peut résilier le bail à l'issue de la première période triennale du bail.

Il peut également résilier le bail à la fin du bail en avertissant le propriétaire qu'il ne renouvellera pas son bail.

Dans ce cas, il n'a rien à payer.

Le renouvellement du bail commercial.

Le renouvellement du bail commercial peut intervenir de plusieurs manières.

Par le bailleur:

Le bailleur à la fin du bail délivre un congé par acte extra-judiciaire, 6 mois au moins avant la fin du bail par lequel propose au locataire de rester et de renouveler le bail. Il peut proposer un nouveau loyer , ou non.

Le défaut de réponse du locataire entraîne le renouvellement pour une période de 9 ans ou de 12 ans aux conditions fixées par le congé.

Par le locataire.

Le locataire , 3 mois au moins avant la fin du bail doit adresser au bailleur une demande de renouvellement du bail par acte extra-judiciaire.

Le défaut de réponse du bailleur aut acceptation. le bai lest renouvelé pour la même période que le bail initial. ( 9 ans ou 12 ans).

personne ne demande le renouvellement. aucun congé n'est délivré.

Dans le cas d'inaction des deux parties, le bail se poursuit pour une période d' un an renouvelable par tacite  reconduction, aux mêmes conditions de loyer.

Chaque année ,le bail peut être résilié par l'une ou l'autre des parties 6 mois à l'avance par , le bailleur LRAR o u acte extra-judiciare.

Pendant cette période d'une durée variable, le locataire peut demander le renouvellement du bail pour une période identique à celle du bail. Ainsi il gardera la propriété commerciale. cette demande de renouvellement sera automatiquement accordée aux conditions de loyer prévue dans le bail si la duré e totale du bail ne dépasse pas 12 ans. (pour un bail contractuel de 9 ans.)

Si la durée dépasse 12 ans , le bailleur peut demander l'application des nouveaux facteurs locaux de commercialité, pour augmenter le loyer. le bailleur ne peut en aucun cas solliciter un nouveau droit d'entrée.

Si le locataire n'est pas d'accord avec l'augmentation du loyer , il saisit le juge qui fixera , après expertise, le montant du loyer.

En attendant la décision du juge, le locataire paie l'ancien loyer. (attention aux rattrapages!)

Les obligations du propriétaire dans le bail commercial

Le propriétaire a de nombreuses obligations dans le bail commercial.

Il doit d'abord fournir les diagnostics amiante et plomb, et remettre en état les lieux de façon à ce que les risques résultants de la présence d'amiante et de plomb, voire de termites dans certaines régions françaises, soient écartés.

Le propriétaire doit également parer à tout danger résultant de l'obligation d'effectuer de gros travaux.

Les gros travaux sont ceux définis par l'article 606 du Code Civil, c'est à dire les travaux assurant le clos et le couvert.
Le propriétaire doit garantir au locataire une jouissance paisible des lieux.

Il doit lui remettre un local en bon état.

Il convient également qu'il fasse procéder à un état des lieux contradictoire à l'entrée du locataire et à sa sortie.

Les obligations du locataire

L'obligation première du locataire est de payer le loyer convenu.

Ce loyer peut être revu à la hausse ou à la baisse selon la clause annuelle de révision des loyers par application de l'indice du coût à la construction et à l'indice des baux commerciaux.

Il peut également être revenu à la hausse ou à la baisse de façon triennale.

Le locataire doit également entretenir les lieux loués et les maintenir en bon état.

En principe, le bail prévoit que le locataire ne peut pas effectuer de gros travaux, de changement de distribution et de cloisons sans l'autorisation du propriétaire.

Cependant, cette clause n'est pas toujours prévue. Enfin, le locataire a le plus souvent l'obligation de payer toutes les taxes afférentes aux locaux loués, c'est à dire : taxe foncière et autres.

Le locataire a enfin l'obligation de s'inscrire au registre du commerce.

S'il n'est pas inscrit cela constitue une faute qu'il peut lui valoir son bail commercial.

Le locataire peut faire des améliorations dans les locaux loués.

Le plus souvent, il aura à rendre compte de ces améliorations au propriétaire.

Le montant du loyer

Le montant du loyer est libre.

Il est cependant calculé en fonction des facteurs locaux de commercialité.

Il se peut que le bailleur prévoie un droit d'entrée dans les lieux.

Cela est conforme à la loi.

Le bailleur peut réviser le loyer et le locataire peut également le faire en suivant la clause de révision annuelle qui est le plus souvent insérée dans le bail, et également de façon triennale en application de loi. (c'est le calcul de l'indexation en fonction de la variation de l'indice sur l'indice des baux commerciaux).

le bailleur procède au calcul du loyer révisé. s'il ne révise pas, il perd son droit à l'échéance de la prescription, 5 ans après la date prévue par le bail, et 2 ans dans le cas prévu ciaprès ( passé le délai de 12 ans, pour un bail de 9 ans).

ATTENTION: La clause de révision annuelle peut entraîner une baisse du loyer si l'indice baisse. Dans ce cas le locataire doit faire valoir ses droits et peut notifier lui même au bailleur la baise du loyer et le calcul du nouveau loyer.

A la fin du bail, il peut y avoir un retour aux facteurs locaux de commercialité, si les données géographiques, touristiques ou autres ont changé.

Dans ce cas, le bailleur, en respectant la procédure, doit demander au juge de fixer le nouveau loyer en application des facteurs locaux de commercialité.

Il peut demander ce retour aux facteurs locaux de commercialité dans le congé avec offre de renouvellement, qu'il envoie au locataire à la fin du bail.

Ce congé fixera le nouveau loyer.

Si le nouveau loyer est contesté par le locataire, le litige est soumis au juge des loyers commerciaux qui , après expertise ,fixera le nouveau loyer.

Le locataire reste dans les lieux pendant le procès. Il continue de payer l'ancien loyer tant que le Juge n'a pas fixé le nouveau loyer.

Il peut la mauvaise surprise d'avoir à payer rétroactivement un loyer plus cher pour la période du procès.

Il peut également demander un retour aux facteurs locaux de commercialité après 12 ans, lorsque le bail a été prévu pour 9 ans et qu'aucune des deux parties n'a demandé la poursuite du bail à l'issue du délai de 9 ans.
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