Les BAUX COMMERCIAUX, BAUX PRECAIRES, BAUX DEROGATOIRES donnent lieu à un important contentieux.
A priori, si aucun bail n’a été établi, et que le local commercial est occupé par un commerçant, celui-ci bénéficie d’un bail commercial.
Il pourra le faire régulariser.
Les BAUX PRECAIRES, BAUX DEROGATOIRES font forcément l’objet d’une convention écrite.
A priori, si aucun bail n’a été établi, et que le local commercial est occupé par un commerçant, celui-ci bénéficie d’un bail commercial.
Il pourra le faire régulariser.
Les BAUX PRECAIRES, BAUX DEROGATOIRES font forcément l’objet d’une convention écrite.
Baux commerciaux
Les baux commerciaux sont aussi appelés la propriété commerciale, car il est très difficile pour le bailleur de faire sortir un locataire qui respecte ses engagements.
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Durée du bail commercial
Le bail commercial a une durée de 9 ans ou de 12 ans.
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Contenu du bail commercial
Le bail commercial définit les lieux loués, la nature du commerce qui pourra y être exercé, et les charges du locataire.
Le locataire ne peut exercer une activité différente de celle indiquée dans le bail sauf accord du bailleur. Le plus souvent cet accord donnera lieu à une augmentation de loyer. C’est ce qu’on appelle la DESPECIALISATION.
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Le locataire ne peut exercer une activité différente de celle indiquée dans le bail sauf accord du bailleur. Le plus souvent cet accord donnera lieu à une augmentation de loyer. C’est ce qu’on appelle la DESPECIALISATION.
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Le montant du loyer
Le montant du loyer et libre. Il peut être indexé sur une échelle mobile définie par l’indice des prix des baux commerciaux et varier ainsi tous les ans.
Il peut aussi faire l’objet d’une modification lors de la révision triennale. Le locataire peut alors demander une baisse du loyer si l’indice a baissé fortement.
Le plus souvent le loyer est augmenté.
Le loyer est également augmenté des charges de copropriété suivant ce qui est défini dans le bail : charges courantes, tout entretien et charges de réparations autres que celles visées par l’article 606, c’est à dire celles assurant le clos et le couvert, taxe foncière.
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Il peut aussi faire l’objet d’une modification lors de la révision triennale. Le locataire peut alors demander une baisse du loyer si l’indice a baissé fortement.
Le plus souvent le loyer est augmenté.
Le loyer est également augmenté des charges de copropriété suivant ce qui est défini dans le bail : charges courantes, tout entretien et charges de réparations autres que celles visées par l’article 606, c’est à dire celles assurant le clos et le couvert, taxe foncière.
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Congé donné par le bailleur
Six (6) Mois avant l’issue des 9 ans le bailleur peut faire parvenir au locataire un congé avec offre de renouvellement.
Dans ce cas le bail est simplement renouvelé. Il n’est pas nécessaire de refaire un nouveau bail.
Le bailleur peut aussi faire parvenir au locataire un congé sans offre de renouvellement.
Dans ce cas le congé n’est valable que si le bailleur fait offre d’une indemnité d’éviction même s’il n’en précise pas le montant.
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Dans ce cas le bail est simplement renouvelé. Il n’est pas nécessaire de refaire un nouveau bail.
Le bailleur peut aussi faire parvenir au locataire un congé sans offre de renouvellement.
Dans ce cas le congé n’est valable que si le bailleur fait offre d’une indemnité d’éviction même s’il n’en précise pas le montant.
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L’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction est fixée par un expert mandaté par le Juge ; l’indemnité doit couvrir tout les dommages subis par le locataire du fait de la perte de son bail : perte de clientèle prévue, perte d’achalandage, relogement du fonds de commerce, etc…
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Demande de renouvellement du locataire
Le locataire peut adresser 3 mois au moins avant la fin du bail une demande de renouvellement. Le bailleur répond ou pas. Si le bailleur ne répond pas on considère qu’i a accepté la demande de renouvellement. Le bail est alors renouvelé aux mêmes clauses et conditions ;
Le bailleur peut aussi répondre par un maison congé (attention : celui-ci n’est valable qu’adressé 6 mois avant la fin du bail.)
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Le bailleur peut aussi répondre par un maison congé (attention : celui-ci n’est valable qu’adressé 6 mois avant la fin du bail.)
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Poursuite du bail
Si aucune demande de renouvellement n'a été adressée au bailleur par le locataire, si aucun congé avec ou sans offre de renouvellement n’a été adressée par aucune des deux parties, le bail se poursuit normalement.
Cependant au-delà de 12 ans à compter du début du bail, celui-ci peut être résilié tous les ans par le bailleur sur simple congé donné 6 mois à l’avance ; Le locataire alors perdu la propriété commerciale et ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.
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Cependant au-delà de 12 ans à compter du début du bail, celui-ci peut être résilié tous les ans par le bailleur sur simple congé donné 6 mois à l’avance ; Le locataire alors perdu la propriété commerciale et ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.
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Inexécution de ses obligations par le locataire
Le locataire ne paie pas ses loyers, il n’exerce pas le commerce dans les lieux loués, il exerce une autre activité, il crée des nuisances non prévues par le bail, il n’est pas inscrit au registre du commerce : Le bailleur peut faire résilier le bail aux torts du preneur locataire.
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Baux précaires et baux dérogatoires
Il s’agit des baux établis pur une durée qui n’est pas celle du bail commercial. Ce bail précaire ou dérogatoire doit avoir un motif bien précis. Ex : démolition prochaine des locaux.
Il a une durée maximale de trois (3) ans.
S’il se poursuit au-delà sans être renouvelé, il devient de facto un bail commercial.
Le bail précaire ou dérogatoire ne confère pas la propriété commerciale.
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Il a une durée maximale de trois (3) ans.
S’il se poursuit au-delà sans être renouvelé, il devient de facto un bail commercial.
Le bail précaire ou dérogatoire ne confère pas la propriété commerciale.
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